Chcete predať svoj byt, dom alebo pozemok a nechcete platiť vysoké provízie realitným kanceláriám? Tento manuál je práve pre vás. Krok za krokom sa dozviete, ako nájsť kupujúceho, čo všetko potrebujete vybaviť, aby mohol byť prevod vlastníctva riadne zapísaný na nového majiteľa – a to bez zbytočných rizík a komplikácií.
Bezpečnosť by pre vás mala byť absolútnou prioritou, keďže ide o majetok v hodnote desiatok až stoviek tisíc eur. Preto určite nešetrite na právnych dokumentoch (vzor z internetu nestačí) a dobre si premyslite spôsob vyplatenia kúpnej ceny – viac nižšie.
1. Odhad trhovej ceny a analýza nehnuteľnosti
Ak sa chystáte predať svoju nehnuteľnosť, jedným z prvých a najdôležitejších krokov je správne stanovenie predajnej ceny. Tá by mala zodpovedať reálnej trhovej hodnote, inak riskujete buď zbytočne dlhé predávanie, alebo finančnú stratu. Na určenie ceny máte viacero možností. Jednou z nich je osloviť certifikovaného odhadcu, ktorý vám za poplatok približne 150 až 250 eur vypracuje znalecký posudok alebo podrobný odhad hodnoty. Pokiaľ hľadáte rýchlejší a bezplatný spôsob, môžete využiť aj online nástroje, ako napríklad Valuo.sk, ktoré vám ponúknu orientačný odhad na základe aktuálnych inzerátov v podobných lokalitách. Okrem samotnej ceny je však dôležité overiť aj právny stav nehnuteľnosti. Zistite, či nie je zaťažená záložným právom, exekúciou alebo komplikovanými spoluvlastníckymi vzťahmi. Tieto informácie nájdete vo výpise z listu vlastníctva, ktorý si môžete stiahnuť cez kataster.sk alebo si ho vybaviť osobne na katastrálnom odbore príslušného okresného úradu. Dobrá cenová stratégia v kombinácii s čistým právnym stavom je základom úspešného a rýchleho predaja.
2. Energetický certifikát (energetický štítok)
Energetický certifikát je povinný zo zákona (zákon č. 555/2005 Z. z.) pri predaji budov a niektorých bytov. Ak predávate byt, pravdepodobne vám ho poskytne správca bytového domu. Pri rodinnom dome si musíte certifikát zabezpečiť sami.
Cena sa pohybuje od 150 do 300 €. Bez tohto dokumentu nemôžete riadne uviesť energetickú triedu v inzeráte – čo je povinnosťou predávajúceho.
3. Nafotenie nehnuteľnosti
Prvý dojem predáva. Urobte si čas na upratanie, vyvetranie a vypratanie zbytočností. Môžete si nafotiť nehnuteľnosť sami, ale ak si nie ste istí, najmite si profesionálneho fotografa alebo videomakera. Pomôže vám to odlíšiť sa od ostatných inzerátov.
4. Príprava inzerátu
Keď už máte nehnuteľnosť pripravenú a nafotenú, prichádza na rad samotný inzerát. Jeho kvalita zásadne ovplyvňuje, koľko ľudí sa vám ozve a aký dojem vaša ponuka zanechá. Pri písaní inzerátu sa vžite do roly kupujúceho a zamerajte sa na to, čo by zaujímalo vás. Nezabudnite podrobne opísať lokalitu – či ide o tichú ulicu, ako ďaleko sú školy, obchody, zastávky MHD alebo príroda. Ďalej uveďte rozlohu bytu či domu, jeho dispozičné riešenie a aktuálny technický stav – či je po rekonštrukcii alebo v pôvodnom stave. Veľmi dôležité sú aj praktické informácie, ako je dostupnosť parkovania, prítomnosť pivnice, balkóna alebo spoločných priestorov v bytovom dome. Výborným doplnkom, ktorý vám pomôže odlíšiť sa od ostatných inzerátov, je pôdorys. Ak ho nemáte, jednoducho si ho môžete vytvoriť sami pomocou bezplatnej online aplikácie ako napríklad floorplanner.com. Dobre napísaný a prehľadný inzerát výrazne zvyšuje šancu na úspešný predaj.
Nejlepší cesta pro prodej čehokoli je dnes jednoznačně internet. Dejte vědět svým facebookovým přátelům, že je k mání nemovitost v jejich blízkosti! Využijte inzertních serverů! Bazos.cz nabízí zveřejnění ZDARMA, sreality.cz (nejnavštěvovanější realitní web) za 60 Kč na den. Ve Valuo jsme schopni zařídit Vám inzerci na 6 předních inzertních webech měsíční návštěvností 3 milionů uživatelů. Jen pro srovnání: na vlastní náklady by Vás taková služba vyšla na 3 000 Kč měsíčně.
6. Provádění zájemců
První návštěva v potencionálním novém bytě musí být dokonalá. O pár řádek výše jsme se již zmiňovali o důležitosti prvního dojmu. Vezměte si příklad z focení. Vše ukliďte, otevřete dveře dokořán, vyhrňte rolety (místnosti vypadají prostorněji). Nebojte se použít osvěžovače vzduchu, naopak vyvarujte se nepříjemným pachům způsobeným např. vařením. Místnosti se vyplatí i komentovat (v létě na balkóně vždycky grilujeme, vidíme odsud naše děti na pískovišti).
Máte již zájemce, který chce koupit Vaši nemovovitost? Výborně! Tak jdeme na to nejdůležitější. Jak převést nemovitost oficiálně na nového majitele a hlavně za to získat peníze. Zde buďte maximálně obezřetní. Následující rady není dobré podceňovat!
7. Rezervační smlouva
Důvodem k podpisu rezervační smlouvy je ochrana před neodůvodněným odstoupením od koupi jak ze strany kupujícího, tak i ze strany Vaší. Dokument se dá volně stáhnout z internetu. My bychom Vám však doporučovali obrátit se přímo na advokáta.
8. Způsob platby
Pri samotnej platbe za nehnuteľnosť je mimoriadne dôležité myslieť na bezpečnosť. V žiadnom prípade sa nespoliehajte na priame prevody „na dobré slovo“, bez záruky. Najbezpečnejším a najčastejšie využívaným riešením je notárska, advokátska alebo banková úschova. Tento proces funguje tak, že kupujúci prevedie kúpnu cenu do úschovy ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva na kataster. Až keď je nový vlastník zapísaný v katastri nehnuteľností, sú peniaze z úschovy vyplatené predávajúcemu. Týmto spôsobom sú obe strany chránené – kupujúci má istotu, že peniaze budú uvoľnené až po riadnom prevode vlastníctva, a predávajúci zase vie, že suma už čaká pripravená. Poplatky za úschovu sa zvyčajne delia medzi predávajúceho a kupujúceho rovným dielom a pohybujú sa v rozmedzí od 0,2 % do 0,5 % z kúpnej ceny. Táto forma platby patrí k najbezpečnejším a je štandardom pri väčšine serióznych predajov.
Kupná zmluva musí obsahovať všetky zákonom stanovené náležitosti. Určite ju nesťahujte z internetu, ale dajte ju vypracovať advokátovi, najlepšie takému, ktorý má skúsenosti s realitami. My vo Valuo sa dokážeme postarať o to, aby ste dostali špičkového právnika za rozumnú cenu.
10. Vklad na kataster
Aby sa mohol nový vlastník oficiálne zapísať do listu vlastníctva, je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný katastrálny odbor. Spolu s návrhom sa prikladá aj kupná zmluva, pričom podpisy oboch strán musia byť úradne overené – buď u notára, na matrike, alebo elektronicky cez Slovensko.sk pomocou občianskeho preukazu s čipom (eID). Návrh môže podať ktorýkoľvek z účastníkov, teda kupujúci aj predávajúci. Štandardný správny poplatok za vklad je 66 € a kataster ho vybaví do 30 dní. Ak sa však ponáhľate, môžete zvoliť zrýchlené konanie za 266 €, pri ktorom je rozhodnutie vydané spravidla do 15 dní. Odporúča sa podať návrh až vtedy, keď sú peniaze bezpečne uložené v úschove, aby boli záujmy predávajúceho i kupujúceho riadne chránené.
Z daňového hľadiska platí, že na Slovensku sa daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (známa z minulosti ako „daň z prevodu“) už neplatí. To však neznamená, že sa netýkajú dane nikoho. Predávajúci môže mať povinnosť zaplatiť daň z príjmu, a to v prípade, že nehnuteľnosť nevlastní viac ako päť rokov (pri dedení v priamom rade platí výnimka – vtedy je lehota len tri roky) alebo ak nebola nehnuteľnosť oslobodená podľa iných ustanovení zákona o dani z príjmu. V prípade predaja s daňovou povinnosťou je potrebné zahrnúť príjem z predaja do daňového priznania v príslušnom roku.
Na druhej strane, kupujúci je povinný podať priznanie k dani z nehnuteľnosti na obecnom alebo mestskom úrade podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Táto povinnosť platí do 31. januára nasledujúceho kalendárneho roka po nadobudnutí vlastníctva. Je dôležité na to nezabudnúť, pretože ide o zákonnú povinnosť, ktorú si každý nový vlastník musí splniť sám.
